全面營改增后，自建不動產的財稅處理發生了很大變化，需要企業財稅人員特別關注。自產產品用于自建不動產，不需要視同銷售，也不需要計提增值稅銷項稅額。外購材料用于自建不動產，若不屬于不得抵扣項目，準予從銷項稅額中抵扣，否則應作進項稅額轉出處理。
      　　營改增倏忽一年，與之相關的法律、法規日臻完善。但是，營業稅時期的計稅思想仍潛伏在不少企業財稅人員記憶中難以忘懷。在日常工作中，許多人仍在新舊法規中左右為難，不知所措，如自建不動產如何進行財稅處理等問題，困擾著大家的思維。筆者結合案例，具體闡述此問題的正確理解。
      　　自產產品用于自建不動產
      　　不少財務人員提出，一般納稅人領取本企業產品建造動產和不動產的增值稅處理一致嗎？筆者認為，處理相同。
      　　《增值稅暫行條例實施細則》第四條第（四）項規定，將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目要視同銷售貨物。但全面營改增后，“非應稅項目”已經不復存在，建造動產和不動產的增值稅處理一致，都屬于用于增值稅的應稅項目，不需要再視同銷售，不需要計提增值稅銷項稅額。會計處理時，自產產品用于自建不動產和動產的處理均按照成本結轉。
      　　例1. 彤升公司為增值稅一般納稅人，2017年6月1日領用本企業自產產品建設一條生產線，成本價10萬元，計稅價格為公允價值12萬元。另外，在建生產車間領用自產產品，成本價20萬元，計稅價格為公允價值24萬元。重慶營業執照代辦
      　　會計處理：
      　　借：在建工程——生產線 10
      　　在建工程——生產車間 20
      　　貸：庫存商品30
      　　外購材料用于自建不動產
      　　外購材料用于自建不動產，在營改增之前要作進項稅額轉出處理。營改增后，根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第二十七條規定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產等的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
      　　因此，不動產在建工程領用外購原材料的進項稅額，若不屬于上述規定不得抵扣項目，準予從銷項稅額中抵扣，否則應作進項稅額轉出處理。但是，需要注意進項稅額分期抵扣問題。根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條的規定，增值稅一般納稅人2016年5月1日發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
      　　根據《財政部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）規定，一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額按現行增值稅制度規定自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣的，應當按取得成本，借記“固定資產”“在建工程”等科目，按當期可抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目，按以后期間可抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——待抵扣進項稅額”科目，按應付或實際支付的金額，貸記“應付賬款”“應付票據”“銀行存款”等科目。尚未抵扣的進項稅額待以后期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應交稅費——待抵扣進項稅額”
      　　例2. 彤升公司為增值稅一般納稅人，2017年1月開工興建生產廠房，采購建筑材料234萬元，取得增值稅專用發票注明稅額34萬元，當月認證通過。會計處理如下：（單位：萬元，下同）
      　　借：在建工程 200
      　　應交稅費——待抵扣進項稅額 13.6（34×40%）
      　　應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 20.4（34×60%）
      　　貸：應付賬款等 234
      　　在第13個月（2018年1月），可以抵扣進項稅額時：
      　　借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 13.6
      　　貸：應交稅費——待抵扣進項稅額　　13.6
      　　例3. 接例2，假設彤升公司建造的是專用于職工的集體宿舍，則屬于（財稅〔2016〕36號）第二十七條規定的，專用于集體福利的在建工程，因此不動產在建工程領用外購的原材料不能抵扣進項稅額，需作進項稅額轉出處理。工商代辦
      　　借：在建工程 200
      　　應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 34
      　　貸：應付賬款等 234
      　　同時：
      　　借：在建工程 34
      　　貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出） 34
      　　根據上述規定，不動產在建工程領用自產產品不再視同銷售，不動產在建工程領用外購的原材料一般要分期抵扣進項稅。
      　　總結建議
      　　1. 一般納稅人購進固定資產、無形資產和不動產三類資產時，無論法律法規的規定能否抵扣進項稅額，為了防止后期資產改變用途，允許可以抵扣進項稅，建議取得增值稅專用發票先認證申報抵扣，同時作進項稅額轉出處理。財稅人員在處理時，要有發展的眼光和執業判斷力。
      　　2. 一般納稅人取得增值稅專用發票，無論是否屬于進項稅額抵扣范圍，建議先認證申報，若不允許抵扣，再作進項稅額轉出處理。此做法主要是為了規避滯留票的風險，財稅處理時刻要有防范稅務風險的意識。